ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN

Hak Tanggungan adalah sebagai hak jaminan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah (UU Nomor 4 Tahun 1996). Adanya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 sebagai pengganti dari Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria yang menyediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas tanah sebagai pengganti hipotik.

Berdasarkan pada UU Hak Tanggungan, objek hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai. Tujuan mempelajari asas-asas hak tanggungan ini adalah untuk membedakan antara hak-hak tanggungan yang telah ada sebelum terbitnya UU Hak Tanggungan yang sekarang. Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan terdapat asas-asas yang mengatur tentang hak tanggungan antara lain:

  1. Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan yang Diutamakan Bagi Kreditor Pemegang Hak Tanggungan/Asas Droit de Preference

Maksudnya adalah bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku (pasal 1 UU No. 4 tahun 1996).

 

  1. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-bagi.

Artinya bahwa hak tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban hak tanggungan, melainkan Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggunan untuk sisa utang yang belum dilunasi (pasal 2 UU No. 4 tahun 1996).

 

  1. Hak Tanggungan Hanya dapat Dibebankan Pada Hak Atas Tanah yang Telah Ada

Pengertian dari asas ini ada pada Pasal 8 ayat (2) UU Hak Tanggungan yaitu menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

 

  1. Hak Tanggungan Dapat Dibebankan Selain Atas Tanahnya Juga Berikut Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah Tersebut

Pada kenyataannya hak tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada tanahnya tetapi juga segala benda yang mempunyai keterkaitan dengan tanah tersebut. Yang dimaksud dengan benda-benda yang berkaitan dengan tanah adalah bangunan, tanaman, dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Dasar hukumnya adalah pasal 4 ayat 4 UU No. 4 tahun 1996

 

  1. Hak Tanggungan Dapat Dibebankan Juga Atas Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah yang Baru Akan Ada Dikemudian Hari

Selain dapat dibebankan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang sudah ada, pada Pasal 4 ayat 4 UU Hak Tanggungan juga memungkinkan Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada dikemudian hari. Pengertian”yang baru akan ada” ialah benda-benda yang pada saat Hak Tanggungan dibebankan belum ada sebagai bagian dari tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut, misalnya karena benda-benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun kemudian setelah Hak Tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut.

 

  1. Perjanjian Hak Tanggungan adalah Perjanjian accessoir / tambahan

Perjanjian Hak Tanggungan ada karena adanya perjanjian lain yang disebut perjanjian induk, yang merupakan perjanjian utang piutang yang menimbulkan utang yang dijamin. Penegasan atas asas ini terdapat pada poin 8 penjelasan UU No. 4 tahun 1996

 

  1. Hak Tanggungan Dapat Dijadikan Jaminan untuk Utang yang Baru Akan Ada

Salah satu keistimewaan dari hak tanggungan adalah diperbolehkannya menjamin utang yang akan datang. Berdasarkan Pasal 3 ayat (1) Undang-undang Hak Tanggungan, utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada, maupun yang belum ada, yaitu yang baru akan ada dikemudian hari tetapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya.

 

  1. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang

Maksudnya adalah pemberian Hak Tanggungan dapat untuk beberapa kreditor yang memberikan utang kepada satu debitor berdasarkan satu perjanjian utang piutang atau dapat juga untuk beberapa kreditor yang memberikan utang kepada satu debitor berdasarkan beberapa perjanjian utang piutang bilateral antara maing-masing kreditor dengan debitor yang bersangkutan (Pasal 3 ayat (2)UU Hak Tanggungan).

 

  1. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek Hak Tanggungan itu berada

Asas hak tanggungan memiliki berbagai kelebihan karena UU tersebut memberikan prioritas terhadap pemegang hak tanggungan dibanding dengan pemegang hak-hak lainnya. Berdasarkan asas ini pemegang Hak Tanggungan akan selalu dapat melaksanakan haknya dalam tangan siapapun benda itu berpindah, seperti pada Pasal 7 Undang-undang Hak Tanggungan. Ketentuan Pasal 7tersebut merupakan materialisasi dari asas yang disebut ”droit de suite ” atau ”zaakgvolgt,”.

 

  1. Di atas Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan Sita Oleh Pengadilan

Asas ini adalah sejalan dengan tujuan dari hak tanggungan yaitu untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditur yang menjadi pemegang hak tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditur-kreditur lain

 

  1. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu.

Asas Spesialitas ini menghendaki bahwa tanah yang dibebani oleh Hak Tanggungan harus ditentukan secara spesifik kecuali untuk benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada, maka tidak berlaku asas spesialitas tersebut.

 

  1. Hak Tanggungan wajib didaftarkan.

Asas ini disebut juga dengan asas publisitas, penerapan asas ini adalah untuk memberikan kesempatan bagi pihak ketiga untuk dapat mengetahui tentang adanya pembebanan hak tanggungan atas suatu hak atas tanah. Dalam kaitannya dengan asas hak tanggungan wajib didaftarkan adalah sesuai dengan ketentuan pasal 13 UU No. 4 tahun 1996

 

  1. Hak Tanggungan Dapat Diberikan dengan Disertai janji-janji tertentu

Asas hak tanggungan ini dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu yang diatur dalam pasal 11 ayat 2 yang berisikan tentang janji-janji mengenai hak tanggungan. Janji-janji tersebut hanyalah bersifat fakultatif dan liminatif saja yang berbeda dengan asas-asas lainnya.

 

  1. Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegang Hak Tanggungan bila debitor cidera janji

Menurut (Pasal 12 UU Hak Tanggungan) hal ini adalah untuk melindungi debitor agar dalam kedudukan yang lemah dalam menghadapi kreditor karena dalam keadaan sangat membutuhkan utang terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat dan merugikan baginya. Pemegang hak tanggungan dilarang untuk menjadi pemilik objek hak tanggungan karena debitor cidera janji. Dalam hal ini bagi pemegang hak tanggungan diperbolehkan untuk menjadi pembeli objek hak tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur pada pasal 20 UU Hak Tanggungan

 

  1. Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti

Pasal 6 UU Hak Tanggungan memberikan hak kepada pemegang Hak Tanggungan untuk melakukan parate eksekusi, artinya apabila debitor cidera janji maka, pemegang Hak Tanggungan dapat melakukan eksekusi langsung terhadap objek Hak Tanggungan tanpa memperoleh izin dari pemberi Hak Tanggungan maupun penetapan dari pengadilan setempat

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s